Bestemmingswaarde in plaats van marktwaarde bij taxatie NSW-landgoed
Grond en gebouwen zijn te rangschikken onder de Natuurschoonwet 1928 (NSW) indien het landgoed bestaat uit meer dan 5 ha aaneengesloten bos en/of natuur.
De aanvraag kan gedaan worden bij het de RVO (Rijksdienst voor ondernemend Nederland) en wordt beoordeeld door het ministerie van Financiën en een Natuurschoonwetmedewerker van de provincie waarin het landgoed is gelegen. Als de aanvraag wordt goedgekeurd wordt door de minister en de Staatssecretaris van Financiën een gezamenlijke beschikking afgegeven.
Marktwaarde
Uitgangspunt bij taxaties van NSW-landgoederen is het begrip marktwaarde. Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) hanteert de volgende definitie van marktwaarde: "De geschatte waarde waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang".
Bestemmingswaarde
Voor NSW-landgoederen geldt dat het begrip marktwaarde gecorrigeerd wordt naar de "bestemmingswaarde". Bij het taxeren van de bestemmingswaarde wordt bij de bepaling van de geschatte waarde rekening gehouden met de last om de op het landgoed staande opstallen, houtopstanden en natuurterreinen gedurende 25 jaar als NSW-landgoed in stand te houden. Voor het taxeren van de bestemmingswaarde dient de taxateur een inschatting te maken van de te verwachten beheer- en onderhoudskosten voor de komende 25 jaar en deze te verdisconteren in de marktwaarde. De bestemmingswaarde ligt daardoor lager dan de economische waarde, doorgaans tussen de 60-90% van de marktwaarde. Weinig last leidt tot een hoog percentage, ofwel weinig aftrek. Bijvoorbeeld als het landgoed bestaat uit vrij nieuwe opstallen, veel agrarische gronden die in gebruik zijn van boeren en uit een minimum aan bos- en natuurterrein. Veel last leidt tot een laag percentage, ofwel een maximale aftrek. Bijvoorbeeld bij kleine landgoederen met oude, monumentale bebouwing in een parkachtige omgeving met monumentale bomen en een grote oppervlakte aan bos en natuurterrein.
De bestemmingswaarde geeft dus een nauwkeuriger beeld van de waarde van een landgoed onder de specifieke omstandigheden en beperkingen die gelden onder de NSW, zodat de rentmeester de relevante fiscale en juridische consequenties zorgvuldiger kan bepalen.
Vrijstellingen bij overdracht
Bij overdracht van een NSW-landgoed kan een beroep worden gedaan op vrijstelling van overdrachtsbelasting, schenkbelasting of erfbelasting. Bij opengestelde landgoederen geldt volledige vrijstelling, bij niet-opengestelde landgoederen geldt een vrijstelling van 50% van de verschuldigde belasting. De genoten vrijstelling blijft als een belastingschuld aanwezig en dient alsnog te worden betaald, inclusief wettelijke rente, als het landgoed niet gedurende 25 jaar in stand gehouden wordt, gerekend vanaf het moment waarop het voordeel is genoten. Bij verkoop wordt de vrijstelling overdrachtsbelasting berekend op basis van de koopsom. Bij schenking of vererving wordt de vrijstelling berekend op basis van de bestemmingswaarde waardoor de aanwezige belastingschuld aanzienlijk lager is dan de berekening van de marktwaarde.
Lagere WOZ-waarde
De lagere bestemmingswaarde leidt tot nog een ander fiscaal voordeel. Voor de waardering van de WOZ-waarde van de gebouwen op het landgoed gaat de fiscus uit van de bestemmingswaarde in plaats van de hogere marktwaarde. Landbouwgronden, bossen en natuurterreinen die deel uitmaken van een NSW-landgoed zijn vrijgesteld voor de onroerendzaakbelasting en vermogensrendementsheffing (Box 3 van de IB). Voor de opstallen geldt dat de genoemde belastingen, alsmede de waterschapheffingen, eveneens worden berekend op basis van de lagere bestemmingswaarde, hetgeen jaarlijks een aanzienlijk belastingvoordeel kan geven.
De juiste waarde
Het is derhalve voor eigenaren van een NSW-landgoed van groot belang dat serieus naar de bestemmingswaarde wordt gekeken. Dat begint al bij de jaarlijkse beoordeling van de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde. Het komt nog veel voor dat gemeenten bij het vaststellen van de WOZ-waarde te weinig of geen rekening houden met de lasten van de instandhouding van NSW-landgoederen.
Voor taxaties van NSW-landgoederen, het aanvragen van een NSW-status en controle van de WOZ-waarden van uw bezit zijn wij u graag van dienst!
Joris Vermasen en Benny van Dasselaar
Joris Vermaesen is lid van Rentmeesters.nl in de provincie Overijssel
Benny van Dasselaar is lid van Rentmeesters.nl in de provincie Gelderland (Betuwe/Veluwe)
Reactie: